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房市趋冷的全球动因

发布时间:2021-01-21 14:38:55 阅读: 来源:垂钓伞厂家

房市趋冷的全球动因

如果一种经济现象不仅是中国所独有,那么寻找全球动因就是理解趋势变化的重要一环。近来中国房市趋冷引发市场热议,看多、看平和看空者各执一词,难言高下。笔者认为,市场忽视了一点,房市趋冷是一种全球现象。今年2月美国标准普尔20个大中城市房价环比下跌0.03%,为连续第4个月环比负增长;4月日本东京圈新屋销售均价环比下跌3.7%;2013年第四季度欧元区房价指数环比下跌0.7%。  全球现象必有全球动因。全局层面看原因有四:其一,全球经济复苏遭遇低收入增长的挑战。虽然全球各地的数据口径、频率和更新状况不尽相同,但截至目前可获数据测算,发达国家和新兴市场国家,都呈现出复苏后半程(2013年至今)比前半程(2010-2012年)收入增长趋缓状况,部分国家居民实际收入甚至负增长。收入增长放缓削弱购买力,导致房市承压。

其二,全球货币政策呈现相对趋紧的共同特征。虽然各主要经济体货币政策状态截然不同,美国正有序退出QE,欧央行还在考虑负利率等,但相对于各自经济复苏态势,各主要央行的政策选择都有些偏紧,而且这已借由利率和预期给房市带来压力,美国房市如是。  其三,全球风险偏好普升。从复苏历程来看,2014年是个特殊年份,这一年复苏中的不平等问题骤然凸显,宏观层面表现为国别分化持续深化,微观层面则表现为两极分化风险大幅上升。此外,2014年又是危机以来地缘政治风险最为突出的一年,如乌克兰乱局、泰国军事政变和恐怖主义事件接踵而至。社会矛盾和政治动荡加剧压低全球风险偏好,令房市承压。  其四,全球房市基本面支撑力度不足。世行2014年发布的数据,2012年全球65岁以上人口占总人口的比例为7.83%,较危机前上升0.43个百分点,老龄化已变成全球现象。这表明全球城市化的推进正进入一个边际动能递减的阶段,给全球房市基本面带来长期抑制作用。  值得强调的是,虽然房市趋冷是一种全球现象,但差异也明显。主要体现在三个方面:首先各经济体房市所处周期位置大不相同:美国房市可能处于长周期复苏的短期调整阶段,欧洲为寻底阶段,中国房市则是处于长周期拐点还是短周期回调点,很难判断。不同性质长周期中的房市,短期变化的持久性和深度也会迥然有异。其次,各经济体房市的风险状况不尽相同。从房屋空置率、房贷负担率、抵押贷款赎回权丧失率等角度看,美国房市处于结构改善过程中,另一些地区则显然尚未伴随着相称的风险释放。可以推测,后一种地区的房市调整如果得到趋势确认,力度相比美国可能会更加激烈。最后,全球资本流动的影响可能不太一样。目前全局性资本流入虽处于下降态势,但全球资本的结构性流动还是会给不同经济体带来不同影响,面临较大资本流出压力的新兴市场房市,压力会更大一些。  总之,房市趋冷是一种全球现象,从全球看中国,内因的变化未必能带来预期中的房市影响,只有将全球动因和全球差异考虑进去,才能看得更加清晰。

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